本年3月，嘉定新城远香湖中枢区临了一幅宅地以约3.2万/㎡的楼板价、30%的溢价率成交，将来售价剑指6万+/㎡。
许多东说念主畏俱，但其实不难和解。
细念念一下早有伏笔，松江新城早在2023年就已突破6万+/㎡，而且嘉定新城的标杆次新址，像金地世家、西郊金茂府，2024年二手成交价仍在6万+/㎡。
次新址与新址的价差博弈，成为新城房价攀升的中枢推手。
除此以外，五大新城中枢区本便是各个郊区力捧的“富东说念主区”，以更多资源、筹牟利好诱骗购买力，承担着为市区纾解东说念主口的重担。
但从现在施展来看，五大新城之间仍有分化，新老上海东说念主也在各自作着博弈。
01
新城客群的分化，折射发展快慢
在五大新城的发展之中，咱们很能感受到霸占发展先机的边远性。
2007年，地铁9号线一期（松江新城站至桂林路站）绽放，松江新城成为五大新城中首个通地铁的区域。9号线的绽放奠定了松江新城的发展基础，也使之房价天花板最早破六。
其次是嘉定新城、南汇新城，也都在轨杂乱合手下吃到了东说念主口红利。
而青浦新城和奉贤新城成为难兄难弟，直至2017年、2018年才分袂通了各自的第一条地铁，而且17号线与5号线都尽头于是延长线，不可直达市区。
这也导致了，近些年来新盘入市客群的分化。
咱们对2021年到2024年五大新城的新址认购客群作念了一个排摸，显然不错看到非310客群占比的变化。
一类是新上海东说念主占据皆备主导，且占比合手续增长：
松江新城：非310客群占比从47%高潮到73%；
嘉定新城：非310客群占比从59%高潮到71%；
南汇新城：非310客群占比从54%高潮到67%。
另一类则是，土产货客群更有语言权的，非310客群不增反减：
青浦新城：非310客群占比从42%下跌至37%；
奉贤新城：非310客群占比从32%下跌至21%。
不仅如斯，咱们从310客群与非310客群最爱买的郊区板块TOP3来看，会更长远感受到：郊区新城的购买力，依然是由新上海东说念主主导。
只须奉贤新城，310客群占比高达79%，内生型新城的嗅觉依旧利害。
备注：认购客群的分析，与新址供应些许也关联系，但从中感受到的趋势照旧与体感相符的。
若是说，新上海东说念主在松江新城、嘉定新城、南汇新城造“富东说念主区”，那么土产货客群在奉贤新城、青浦新城造“富东说念主区”。
但从永远来看，新城念念要发展，照旧需要更多新上海东说念主扎根。当下奉贤新城与青浦新城，都在积极寻求破局。
前者，依托轨交逆袭，正在冲破“地舆结界”，现在除了在运营的5号线，现在还有15号线南延迟、南枫线在建中，况兼还有一条已批复的奉贤线暂时放弃中，将来也或将直达东说念主民广场；
后者，占据长三角地利，产业发展成为变量，华为在侧，17号线西延迟至西岑，上海示范区线加快设备中，板块内也有更多交通筹谋。
慢是慢了点，但将来可期吧。
不管你愿不肯意承认，将来的新城，必定照旧将由新上海东说念主为主导，不会一味千里浸在地缘壁垒里。
要知说念，将来的新城，一定是面向长三角的颓靡性节点城市。
02
五大新城，都有顶配“富东说念主区”
而今的新城，正在以资源导入塑造我方的“圈层”。
每一个新城，各自的“富东说念主区”都已是明牌。
1. 奉贤新城：上海之鱼片区
这里是奉贤新城的中枢区域，亦然系数这个词奉贤区的生态中枢。
上海之鱼由海外筹谋筹划大师拉瑞·奚伯斯筹划，以地面雕镂的手法开凿出“金海湖”，串联金汇港和浦南运河，迪士尼彩乐园ds07变成特有的金鱼造型。
实景图，图源上海奉贤
这里领有上海第二大东说念主工湖，水质看法，操纵公园环绕，包括年丰公园、泡泡公园、雕镂公园等。上海之鱼畔的在水一方科幻馆，还将植入中国自主超等科幻IP三体，打造具有奉贤本性的科幻文化地标。
此外，地铁5号线金海湖站紧邻该区域，操纵还有奉贤区博物馆、九棵树将来艺术中心等文化顺序。
同期集聚了绿地无双、恒盛湖畔豪庭、合景万景峰、汤臣臻园等诸多标杆次新址，是南上海“隐贵汇集地”。
2. 嘉定新城：远香湖片区
嘉定新城的“富东说念主区”，则以远香湖CAZ为中心。
从筹谋来看，嘉定新城十四五筹谋中明确远香湖CAZ是嘉定新城中枢中的中枢，“十四五”技艺瞻望投资约200亿元。
这里集聚上实嘉定新城分校、嘉定新城实践二小等名校资源，前有老三件套远香湖、保利大剧院、嘉定藏书楼，现在新的三件套将来塔、活力谷、文化环也在建中。
实景图，图源上海嘉定
现在存在的独一短板是轨交，倘若嘉定快线大致落地，远香湖将如虎添翼，也将澈底变身"六边形战士"。
从现时施展来看，嘉定新城的标杆次新址不管是量、照旧价，都是五大新城中最能打的。
金地世家、西郊金茂府6万+/㎡的成交均价，也成为新址的“价钱锚点”。
3. 南汇新城：滴水湖片区
照旧的一派滩涂，早已令东说念主刮目相看。
本文所有内容皆有官方可靠信息来源，具体资料赘述在文章中
你不错认为它偏远，但你不可否定它的配套资源强势到不错吊打上海绝大部分板块。
交易有港城新六合、百联临港活命中心，还有冰厂田幼儿园、建平临港小学/中学、明珠小学、临港实践中学这么高浓度的教悔资源。
文学资源更是一绝，朵云书院、滴水湖剧院、临港演艺中心、临港科技奢睿藏书楼、绿丽网羽中心、黄日网球中心、五星级洲际货仓、上海天文馆、中国帆海博物馆、海昌海洋公园以及耀雪冰雪宇宙等等，擢发可数。
朵云书院实拍图
4. 青浦新城：上达河片区
比拟不同的是青浦新城，它照旧筹谋是围着夏阳湖的，2000年傍边开挖夏阳湖，念念要打造郊区CBD。
但举座筹谋太慢，从夏阳湖主城2008年基本建成之后，青浦一直莫得找到新的发力点。直到2021年才出青浦新城的筹谋决策。
夏阳湖的缺憾，设立了上达河的契机。
青浦新城上达河中央公园和中央商务区筹谋后果图
2023年7月上达河中央公园开工设备，前年10月1日上达河中央公园南园（一期）得当开园。
凭据筹谋，系数这个词上达河中央公园占地约50万方，分南园和北园，总投资近1个亿，建成后将成为系数这个词青浦的生态中枢。
操纵还筹谋有长三角艺术中心技俩、工业博物馆、体育中心（筹谋）3大文化地标。
相对其他新城，青浦新城中枢的中央商务区尚且还在先走运行期。然而不错明确的是，中央商务区首发住宅保利建发·印象青城，5.6万/㎡的价钱已是板块天花板。
将来的青浦新城富东说念主区，必定还所以中央商务区为主。
5. 松江新城：广富林片区
四肢松江新城的北部中枢区，松江新城广富林片区亦然松江“10+X”要点片区之一。
不错说是现在松江新城资源最佳的地区。
从广富林文化古迹、广富林希尔顿货仓、华东政法附属实践学校、上海实践学校、松江大学城、上海市第一东说念主民病院（南院），再到松江印象城，涵盖了文化、文娱、教悔、产业、医疗、交易等多个规模。
城市界面，亦然五大新城之中最令东说念主称说念的。
图源上海松江
与嘉定新城中枢区近似，松江新城也贫瘠需要松江快线，处理大部分区域莫得地铁邃晓的需求。
关于非310客群来说，轨交、通勤照旧首当其冲琢磨的点。但关于土产货310客群来说，新城自己便是郊区最佳、资源最集聚的场合，有地铁精雕细琢，没地铁也不影响。
03
写在临了
从上海之鱼，到远香湖、上达河，新城“富东说念主区”总与水系相伴而生。
这些正在滋长的新贵汇集地，莫得梧桐区的百年矜贵，却多了份进可攻退可守的舒缓。既能相连长三角的产业东说念主口，也能收留市中心溢出的宜居梦念念。
当大众争论“郊区新城是否配得上6万+”时，更应看到背后的城市进化逻辑。
新城，不仅仅上海的新城，亦然各自所在区域的“富东说念主区”。
当真金白银在投票时，郊区新城就不再仅仅刚需备胎迪士尼彩乐园1官网，而是上海下一轮钞票千里淀的主战场。
