北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门说念，我不作念所谓的“众人”，只用二十年实战训戒帮公共答疑解惑。

一

Q:

我想您襄助望望咱们近期是否需要出手。咱们家的情况是这样的。有一套无贷的屋子老东说念主住（预期是老东说念主长住不议论置换）。咱们和小孩因为上学一直在西城租房，至少还要租四年，弥瞭望驯服是少一套自住房的。

当前咱们手头有6、700万现款，有些相比稳健的投资算计3、5年后才能有收益，预估有个大几百万吧。我跟我爱东说念主想法不太一致，我是以为应该先买个屋子放着当存钱，等有更多的成本置换。我爱东说念主以为不错拿着钱比及小孩上大学，手头宽松点，凯旋买个养老房。屋子咱们也好像看了一圈，当前不想上杠杆酌定就贷个100万。

想问下咱们这种情况，刚需然而这几年又不住的，您以为当前出手也曾握币妥贴？如果是出手有忽视么？

A：

1、屋子是用来住的，如果不住，且有稳健的投资，那就握币更妥贴啊。我不认为房价能大涨，酌定是抗拒通胀，况且流动性还远远不如现款类的钞票。那如果有能抗拒通胀的搭理渠说念，皆备没必要换成屋子。

因为大多数流动性强的房产的房钱收益，是驯服不如银行入款利率的，而达到或高于银行利率的屋子又驯服流动性不好，或者是增值慢。再者你们的屋子握有期是四年，就算再长点儿，那在楼市中也何如都算不上弥远投资，也就没必要在不缺屋子的技术把钱压在屋子上。尤其是还有挺好的搭理渠说念，那好像率换成屋子不合算。

2、多说一句，天然孩子在西城上学，但既然用不上学位了，况且亦然四年后要上大学，那就甭在这种技术接盘学区房了。来岁算是入学岑岭的终末一年，是以当前的学区溢价仍然不低，居住的性价比就很低了。而2026等于笃定的拐点了，过了之后未必是房价凯旋着落，但溢价部分也不稳健。如果到技术莫得计策赈济，受影响的可能性大。

是以就算买房，通例忽视亦然买在野石丰等区，没溢价房钱高的处所。但这仍然是住不上啊，也曾换租，从屋子角度照实是能占学区房的低廉，但如果对标这稳健的现款搭理就未必合算了。

3、再多说一句，您老公这“养老房”的主见属于男东说念主们的饰词或借口，甭太当真吧。这也没必要争执，归正到技术好像率不真真实施。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是农村东说念主，我只想问一件事，这20年来北京的房价涨了几十倍，可食粮却才涨了两倍不到，为什么？

A：

1、我不是农村东说念主，不了解食粮的行情。不外北京房价从2000年的均价3400涨到当前6万傍边，也莫得几十倍，十几倍的居多吧。

2、至于为什么？商品价钱是由供需干系决定的，想买北京屋子的东说念主多，况且有一部分东说念主还拿的出高价，同期北京的屋子有限，是以价钱就涨了呗。

北京当前的常住东说念主口是2200万东说念主，不到1000万个家庭。但北京的房产总量是约800万套，况且其中还有250万套是出租房，也等于有150万户领有两套以上的屋子，那真实的无房户就有300万傍边。而北京这些年每年加多的商品房也就5万套吧，想心仪这几百万户相比难，是以价钱也就高上去了。

3、至于食粮我不懂，只知说念这是最焦躁的民生保险物质，民以食为天，是以既不成太贵，也不成波动太大。不然像日韩那样动辄20多一斤，农民和税务局照实赢利了，但吃商品粮的匹夫就很难采选了。

另外多样食粮都是被调控价钱且有补贴的。当前的补贴圭表我不知说念，但应该能基本保证粮农们有意润。那既然有东说念主兴奋种食粮，偶然是以为插足产出还说的以前吧，不然也就没东说念主种食粮了。

这就像屋子，之是以有成立商兴奋盖，是因为能赢利，不然早就不干了。杀头的交易有东说念骨干，赔钱的生意没东说念骨干的。

4、再极少，之是以食粮有补贴，那是因为食粮是全球性商品，是以价钱不皆备由本国制定，也要与海外食粮进行竞争。不然就或是无数出口，或是无数私运了。

据我了解是好意思国为全球最大食粮出口国，他们给粮农的补贴好多，把食粮也动作了一种经济火器。那在此情况下，咱们或是听从司马+方舟子的忽视吃转基因食粮，或是也只可给补贴的同期而保握低粮价了。

要不这事儿您也曾问问司马安分吧，他和方舟子是实行好意思国转基因最积极的，驯服对中国的食粮安全问题更有规画。另外他在好意思国也有好几套斗室子，赚了不少钱也交了不少房产税，那关于房价和粮价也就更老到了。

5、另外我也请问一下您：2000年的技术中国电价是5毛多一度，20多年没何如加价，为什么？不光是电价，通盘民生关联的刚需物价都涨的未几，包括多样车票，为什么？

然而，2000年时29寸彩电都2000多一台，当前更大尺寸液晶的也就千儿八百吧，为什么？2000年时捷达普桑都得10来万一辆，当前10全能买什么成就的了，为什么？

归正我是不知说念为什么，偶然有的是政府管控，有的是商场休养吧，各有各的赞佩。

仅供参考。

三

Q:

请问，我一个一又友前几年买了大兴的****的别墅，200多平1300万。当前是装修了一多半了，他想原价转让（装修不作价）。请问您以为是否妥贴？以后的发展空间和配套会不会好起来？投资的话妥贴吗？

A：

1、是否妥贴，那得看这装修的价值是若干了，更得看我方是否确凿可爱这装修成果了？然后对标当前的价钱不就知说念值不值了吗？

这是哪种居品啊，迪士尼彩乐园III叠拼也曾合院，当前单价若干钱了？甭管单价了，如果这1300万是政府限价，那当前算计价值不超1200万，甚而是1100万也有可能。那就评估这装的价值吧，至少得在100万以上，200万或更高就算妥贴。

2、发展空间和配套？说真话没什么太大的空间，这望望舆图就知说念了，北边西边都是河说念与公路，不太好联动。东边则是大领域的回迁房，也不太好打算。南面则是待打算区，短期内不会有什么大动作，看以后的打算和发展吧。

况且既然是别墅类居品，那跟独揽配套的干系其实不大，越幽闲才越好呢，配套多了反倒不对适。

3、投资不是太妥贴。就因为这是别墅类居品，是典型的自住为主。至少到当前按捺，全北京通盘的别墅中，价钱走势能跟上大盘的历历，况且还都是在产业区独揽的。

再者这是限竞房的性质，是计策性住房，和纯商品房的别墅不太同样。是以也曾多真贵自住体验吧，其他方面的渴望值别太高，也没必要。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是想问买房的问题，我是怀柔东说念主，男儿在**大学，必定读研，读博有可能，是以咱们没想好是否应该当前买房，主若是不知说念他是否住的上。

第二个原因是咱们手中现款300万傍边，但因为莫得单元就怕不好办贷款，那就算买也只可买在昌平，嗅觉太远了没赞佩。我对城里实在不熟，是以想听听您的想法。

A：

1、唉，东说念主比东说念主得扔啊。我家孩子甭说清北了，211就念经。若是真能考上985，那我连小区里的流浪狗都得给摆两桌。

2、不外我以为是否买房跟他学业的干系不大，不管读到什么学历，该买都是得买的。要不就先问他我方吧，是否想要屋子，买了的话是否去住？我倒是想买呢，但我家孩子考不上**啊。

是以既然有才调就买呗，就算是买在回龙不雅，那离五环也没多远，地铁才几站地，住不住的买完就稳当了。不管哪年住的上，那准备出来至少是没坏处。

3、另外贷款跟是否有单元的干系不大，只须有还款才调就行，当前都不辣手。这自便找个中介就能办，是以就估算一下稳健的月供预算吧，有了总价才好选屋子。

4、其他我没什么忽视，也曾先我方决定买不买，然后作念出总价预算，再之后是板块、小区和具体房源。能买在西二旗清河等地天然是最佳，但回龙不雅的次新址也至少不弱，各项都能兼顾。

仅供参考。

五

Q:

请问：我在亦庄有一套两限房小三居2014年的房（已转商品房，有贷款，二套利率，每月还8000），现出租房钱5300。当前在野阳门近邻上班，还有4年退休，想在野阳门近邻买一套带电梯的老破小自住，退休后看情况是行情好就卖掉，不好就留着出租，弥补一下退休金。

有必要折腾吗（通过置换不错造成首套利率，二环边）。当前亦庄房算计能卖370傍边，得手300傍边，向阳门地铁近邻2居60平，410万傍边（87年的公房，房钱7000）。

A：

1、屋子是用来住的，为了自住就有必要啊，只须我方以为舒心就行。但如果从经济角度就不太合算了，因为置换的税费一般都是3%诡计，400万的话何如也得10万傍边，加上装修什么的就更多了。那把这成本如果摊派到四年里合算吗？每年好几万呢。

2、如果是从投资角度议论，一般来说卖房后加多30%的预算，从投资模子说算是有可能对冲成本。也等于卖掉370万的房，买480万以上的算妥贴，低于的话至少在模子上是不太合算的。

3、就算不议论税费，亦庄这套房的租售比是700，跟北京的平均值差未几，没什么溢价，居住的性价比平方。向阳门这套老破小的租售比是600，在老房中亦然平方。也等于说从居住的性价比角度属于平级置换。

或者说如果从租售比算是赚了，但老房的流动性弱，双方各有优劣。地段儿来讲好像率亦然各有优劣，亦庄的只须不太偏，那有可能取得板块的利好，价钱走势略超大盘，好像率至少不亏。而市区老房则是驯服很稳健，自己的价钱等于大盘的构成部分，不亏欠也驯服占不到低廉。

4、是以这样换房的话从经济角度不算占优，酌定是不亏吧。其他的就看我方的居住感受了。屋子是用来住的，能栽培交通和居住体验就换。

淫羊藿提取物中含有多种有效成分，如黄酮类化合物。这些成分能够调节蛋鸡的内分泌系统，尤其是对下丘脑 - 垂体 - 性腺轴产生积极作用。它可以刺激垂体分泌促性腺激素，进而促进卵巢的卵泡发育和成熟。例如，在一些对比试验中，添加适量淫羊藿提取物的蛋鸡组，产蛋率比未添加组提高了5% - 10%左右。

饺子属于高热量、高升糖食物，确实容易升高血糖，但糖尿病人只要掌握一些方法，就能减少对血糖的影响，也能放心吃饺子。

仅供参考。

自便买房都能发家的年代以前了，只须选对房、避让坑迪士尼彩乐园最新消息，才能享受到钞票增值红利！