迪士尼彩乐园国际 入库参考案例解读：从北京某物业公司租出合同纠纷案谈房屋优先承租权的司法认定
本文刊登于《东说念主民司法》2025年第08期
从北京某物业公司租出合同纠纷案谈房屋优先承租权的司法认定
——《北京某至物业惩处有限职守公司诉北京某锦宾馆房屋租出合同纠纷案（入库编号：2025-07-2-111-001）》解读
文/邹 治 袁 芳
邹治
北京市第二中级东说念主民法院民二庭庭长、二级高档法官
袁芳
北京市第二中级东说念主民法院民事审判第六庭四级高档法官
在房屋租出合同法律关系中，承租东说念主租出房屋一段时辰后，对房屋及相近环境产生一定进度的依赖，况兼围绕房屋与关联主体产生法律关系。为适合连年来国度股东住房租出阛阓健康发展的计策导向，民法典第七百三十四条文矩：“租出期限届满，承租东说念主继续使用租出物，出租东说念主莫得提议异议的，原租出合同继续有用，然而租出期限为不依期。”“租出期限届满，房屋承租东说念主享有以同等条件优先承租的职权。”其中，第二款系在原合同法第二百三十六条的基础上新增，初度以法律风物建立优先承租权轨制，赋予承租东说念主优先承租的法定职权。其立法宗旨在于合营出租东说念主财产责罚权与承租东说念主居住融会性需求，通过保险承租东说念主对租出物的握续性利用权益，落实租购同权计策打算。然而，民法典对优先承租权的端正较为原则，审判实践中对于优先承租权的适用条件、应用执法、法律效果等问题存在一定争议，亟需加以清澈。对于上述争议问题，北京某至物业惩处有限职守公司诉北京某锦宾馆房屋租出合同纠纷案作了有益探索。诚然该案发生在民法典履行前，且属于商定优先承租权情形（在民法典建立优先承租权之前，实践中通过契约商定优先承租权的情形亦不额外），但对实践中适用民法典第七百三十四条的端正仍具有伏击参考价值。为此，东说念主民法院案例库将该案例收录四肢入库参考案例（入库编号：2025-07-2-111-001），并在裁判要旨中对优先承租权的应用作了阐释。具体而言，该参考案例的裁判要旨提议：“出租东说念主有继续出租房屋的意愿，且与第三东说念主细目了租出合同的内容，出租东说念主应当将关联内容向承租东说念主全面、不迟误地陈述，保险承租东说念主或者应用优先承租权。”“租出期限届满，承租东说念主优先承租所依据的‘同等条件’一般为租出物的用途、房钱、租出期限、支付期限和方式等可顺利影响出租东说念主在租出合同中可赚钱益的要害身分。”连合该参考案例，现对民法典第七百三十四条文矩的优先承租权的司法审查认定问题解读如下：
一、房屋优先承租权应用条件的审查认定
（一）租出合同正当有用且履行至期限届满
民法典第七百三十四条文矩优先承租权应用前提是“租出期限届满”，从天然讲解来看，这一前提条件包括租出合同正当有用，且合同履行至期限届满。
一方面，租出合同应当正当有用。优先承租权是在原有租出合同法律关系基础上孳生的形成权，如原租出合同被认定为无效，则出租东说念主、承租东说念主之间自始不发生租出法律关系，天然也不存在优先承租权的问题。因此，原租出合同的效率试验是优先承租权案件领先需要审理的问题。实践中，一些法官在审理优先承租权案件中因聚焦于优先承租权自己而残酷租出合同效率认定，易导致认定虚假和审判资源的铺张。因此，租出合同效率的审查应明确四肢优先承租权案件审理的前提。
另一方面，原租出合同应当履行至期限届满。这里的合同时满，指的便是租出合同通俗履行至期限届满而断绝。这就摈斥了因法定或商定捣毁等非通俗断绝的租出合同对于优先承租权的适用。对于“期限届满”，通过文义讲解不错明确，应指合同商定的履行期限终期时辰如故达到，显然便是指合同履行至约依期限一王人达到。法定或商定捣毁等非通俗断绝的租出合同，均不是合同履行期限一王人达到后的天然断绝，产生的是相应的补偿或损伤补偿等法律效果，故不存在优先承租权适用的可能。这一问题在实践中应赐与明确，幸免把优先承租权扩大适用到非通俗断绝的租出合同。
本案中，法院经审查认定某至公司与某锦宾馆的租出合同有用，且该合同通俗履行至租期届满，故某锦宾馆的优先承租权具备适用的基础。
（二）出租东说念主有继续出租的明确预想示意
出租东说念主有继续出租房屋的意愿是承租东说念主应用优先承租权确天然前提条件。民法典第七百三十四条虽未明确端正承租东说念主应用优先承租权需以出租东说念主有继续出租的预想示意为前提，但“同等条件”的端正标明存在可比照的继续出租预想示意。关联词在实践中，个别法官对这一前提条件的意志存在误区，在出租东说念主彰着莫得继续出租预想示意的情况下仍然营救承租东说念主的优先承租权恳求。需要指出的是，由于继续出租的意愿具有主不雅性，实践中需要将出租东说念主继续出租的主不雅意愿赐与客不雅类型化差异，并进行审查。其中，对于顺利向承租东说念主抒发继续出租的意愿并进行权略的情形，如若出租东说念主快意继续将房屋出租于原承租东说念主，承租东说念主的优先承租权天然得以终了。
然而，对于向第三东说念主抒发出租的意愿并进行权略的情形，审理认定比拟复杂。承租东说念主之是以有“优先”一说，是因为存在与出租东说念主有权略和合意行径的第三东说念主存在，承租东说念主在此情形下才有“同等条件”的比照对象。因此，实践中更多的情况是，承租东说念主通过比对出租东说念主与第三东说念主拟鉴定或已鉴定租出合同中的用途、房钱、租出期限、支付方式等条目，以细目是否应用优先承租权，这就波及出租意愿的审查认定。举例，空置或私用一段时辰后重新出租能否定定为莫得出租意愿？如能组成优先承租权有用抗辩，空置或私用合理期限应当如何细目？这试验波及优先承租权对出租东说念主物权责罚权驾御鸿沟的细目。如如实存在出租东说念主在期限届满后并不想立即继续出租，而是空置或自应用用一段较万古辰，此时应当合计出租东说念主莫得出租意愿。空置或私用合理时辰的期限应根据房屋类型、阛阓行情等个案情况综合接洽，一般应当不低于3到6个月，不然不应合计不错回击优先承租权。
本案中，某至公司在与某锦宾馆的租出合同到期后1个月，即与案外东说念主某聚公司签订了新的租出合同，在此本事某至公司与案外东说念主某聚公司就签订租出合同已历经多轮权略，从该事实不错认定出租东说念主某至公司存在继续出租房屋的意愿，且存在与第三东说念主明确合意的租出条件，故承租东说念主某锦宾馆具备应用优先承租权的前提条件。
二、房屋优先承租权应用方式的审查认定
（一）出租东说念主以合理方式全面履行陈述义务
承租东说念主获知出租东说念主继续出租的意愿以及租出条件，均是承租东说念主决定是否见识优先承租权的前提。由于出租东说念主与第三东说念主的权略经由和拟定条目的相对性和不公开性，为保险优先承租权的终了，出租东说念主对承租东说念主负有对关联信息的全面和实时陈述义务。
其一，陈述内容应当全面。出租东说念主陈述的内容应当全面，包括继续出租的意愿及出租东说念主与第三东说念主权略的中枢租出条目。在优先承租权属形成权的不雅点下，承租东说念主得意以“同等条件”应用优先承租权后，无需出租东说念主得意，便与出租东说念主形成租出合同关系，这要求出租东说念主将“同等条件”的内容尽可能全面地陈述承租东说念主。原则上，应将与第三东说念主权略的合同文本内容全面见告承租东说念主，即按照民法典第七百零四条文矩的租出合并吞般应包括的主要条目，将租出物的称呼、数目、用途、租出期限、房钱至极支付时辰和方式等中枢内容全面陈述原承租东说念主。
其二，陈述方式应当实时、不迟误。除陈述内容应当全面外，出租东说念主还应实时、不迟误地履行陈述义务。出租东说念主未实时履行陈述义务，将酿成出租东说念主、承租东说念主、第三东说念主之间的职权义务关系一直处于不融会情状。一方面，对于承租东说念主来说，迪士尼彩乐园官网如不足时解析房屋出租的“同等条件”，就无法实时应用优先承租权细目继续承租的法律关系；另一方面，对第三东说念主来说，如若承租东说念主因出租东说念主迟误陈述的原因，在租出期限到期后较万古辰智商细目优先承租权的应用，将导致在后顺位的第三东说念主承租权处于无法细想法情状，无疑也加多了第三东说念主的交游老本。因此，要求出租东说念主实时、不迟误地履行陈述义务，妥贴民法典倡导的审时度势资源、审时度势交游老本的绿色原则。
本案中，两边争议焦点之一为某至公司是否以合理方式全面履行了陈述义务。审理法院领先细目了某至公司应履行全面陈述的义务，应将与第三东说念主某聚公司权略后最终细想法案涉房屋的房钱数额、房钱支付方式、租出期限等内容向某锦宾馆见告。而某至公司未将是否存在其他权略中的潜在承租方及与潜在承租方征询细想法房钱、租出期限、房钱支付方式等租出合同应具备的主要条目对某锦宾馆作明确见告，并给予某锦宾馆一定的合理期限进行回话，仅详细性地见告某锦宾馆提议的继续承租的房钱范例过低及租出期限过短，未通过公司里面审批，以至某锦宾馆应用“同等条件”下优先承租权存在彰着贬抑，因此法院认定某至公司未合理履行全面实时陈述的义务。
（二）承租东说念主在合理期限内按同等条件应用优先承租权
一是对于在合理期限群众使优先承租权的认定。优先承租权由意定高涨为法定，晋升了承租东说念主在租出关系中的始终性预期，成心于保险承租东说念主居住或打算的融会性。但如若对承租东说念主应用职权不设任何时限，显然会对出租东说念主目田缔约的职权酿成不当驾御，也将导致新租出关系始终处于不细想法情状。而且，职权应用时效自己亦然职权的伏击内容之一，因此承租东说念主在收到出租东说念主陈述后，应在合理期限内明确作出是否应用优先承租权的预想示意，跨越合理期限未作预想示意的，应当视为废弃优先承租权。
民法典未对承租东说念主应用优先承租权的合理期限作出端正，然而，由于优先承租权与优先购买权的职权类性和所保护法益雷同，在无具体端正时不错类推适用民法典第七百二十六条第二款对于优先购买权应用期限的端正。一是对于合理期限的起算点。优先购买权端正的是自“出租东说念主履行陈述义务”后15日，根据民法典第一百三十七条对于预想示意之端正，出租东说念主的陈述属于“以非对话方式作出的预想示意”，适用到达主义原则，即优先承租权的起算点宜以承租东说念主收到出租东说念主陈述之日起算。二是合理期限的本事。实践中，承租东说念主在租出房屋一段时辰后，围绕房屋发展出多样各种较为融会的法律关系，承租东说念主四肢一个感性东说念主，在租出合同商定的租期届满前，应当已对是否督察当今的居住或打算情状进行了三想尔后行的考量，而且对是否继续承租的考量显然不如是否购买复杂，优先承租权应用的合理期限不错妥贴短于民法典端正的优先购买权的应用期限。
本案中，某锦宾馆直至收到法院投递的告状材料才得知某至公司与案外东说念主某聚公司签订了新的租出合同，在把柄交换阶段才解析该合同的具体条目。因某至公司未履行陈述义务在先，某锦宾馆应用优先承租权的期限尚未起算，某锦宾馆在一审审理经由中解析某至公司与某聚公司签订的合同条目后，当即要求以同等条件与某至公司签订租出合同，不错认定某锦宾馆在合理期限内实时应用了优先承租权。
二是对于按照同等条件应用优先承租权的认定。按照民法典的端正，“同等条件”是应用优先承租权的中枢条件之一。民法典未对“同等条件”作出具体端正，审判实务对此进行了积极探索，在参照肖似轨制的基础上，形成相对锻练且合理的司法认定例则。一般而言，优先承租权案件中“同等条件”主要包括房钱、付款方式、租出用途、租出期限等，一些额外类型租出中还可能包括特准打算许可的配合办理等。这些对租出合同想法终了存试验性影响的租出条件保握一致，即不错认定为“同等条件”。
本案中，某锦宾馆在获知某至公司与某聚公司签订的合同条目后，即要求以十足相通的合同条件与某至公司签订租出合同，应合计属于按照同等条件应用优先承租权。
三、承租东说念主应用优先承租权的法律效果
承租东说念主应用优先承租权收受“同等条件”，则产生相应的法律效果。在出租东说念主与承租东说念主之间强制设立有优先履行效率的租出合同；在出租东说念主与第三东说念主之间已签订租出合怜悯况下，则产生“一房二租”中优先章程的考量，以及合同无法履行的损伤补偿职守。本案中，法院在认定某锦宾馆享有优先承租权并妥贴优先承租权的应用执法后，最终判令某锦宾馆按照某至公司与某聚公司签订的合同商定的同等条件对房屋进行承租，由于某锦宾馆其时试验占有案涉租出房屋，因此优先承租合同的履行亦不存在试验贬抑，合同得以顺利履行。
顺带说起的是，对优先承租权职权性质的界定决定了应用职权导致的法律关系变动效果，也关系优先承租权的司法审查旅途。最高手民法院《中华东说念主民共和国民法典合同编领略与适用（三）》合计宜将优先承租权界定为附条件形成权，即在法律端正条件建立时，承租东说念主单方作出的缔约预想示意即可在出租东说念主和承租东说念主之间设立租出合同关系。根据这一界定，承租东说念主提议以与第三东说念主同等条件承租房屋的恳求，无需出租东说念主得意，两边即可继续缔结租出合同，出租东说念主不得以与第三东说念主已鉴定租出合同为由断绝与承租东说念主鉴定租出合同。将优先承租权界定为附条件形成权或者使得承租东说念主幸免落入同等条件下继续承租房屋的意愿是否终了存赖于出租东说念主得意的不利地位，更为强调优先承租权保险居住融会性的轨制功能，最猛进度保护承租东说念主利益。此时所产生的法律效果可分两方面分析。一是对于原承租东说念主而言，设立具有优先履行效率的合同。优先承租权为形成权，即仅凭单方预想示意即可发生法律关系变动的效果。承租东说念主在向出租东说念主抒发以“同等条件”承租房屋后，两边即设立租出合同法律关系，且该租出合同具有优先履行的效率。二是对于已签订租出合同的第三东说念主而言，在该合同亦属于两边果然预想示意正当有用情况下，客不雅上就会形成“一房二租”的时事。因优先承租权法定，况兼原承租东说念主不时依据原租出合同如故正当占有租出房屋，故不错判决原承租东说念主与出租东说念主之间参照“同等条件”设立租出合同关系，并依据合同优先践约。实践中在个别情况下，如第三东说念主已善意融会地占有租出房屋、且第三东说念主对于房屋已有紧要干涉情况下，出租东说念主履行原承租东说念主优先的租出合同老本过高、贬抑过大。此时，优先承租东说念主不错遴荐恳求捣毁合同，并要求出租东说念主承担合同无法履行的相应法律职守。
作家单元：北京市第二中级东说念主民法院
审核：最高手民法院 吕晓蕾
编者注
为浅薄阅读，已隐去选藏，如需援用，请傍观纸版杂志原文。
责编：沈荣
审核：刘晓燕
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剪辑：平钰骁
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